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[房产讯息]房产专家解码楼市新政调控效应 分析福州楼市走向

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2010-8-19评论(5)阅读(5503)

来源:福州晚报

投资炒房客:不让贷款直接用现金 套数有限制就离婚

对专业投资客来说,突如其来的政策影响也是明显的,来自温州的温金虎先生与张先生是炒房一族的典型代表,这两二天他们开始奔波于北京、上海处理手中的楼盘。

温金虎先生在福州已经有多处房产,今年五十多岁的他在这几年的房产投资中狠赚了一笔,“这周我还要去福州、厦门看看,买房如果不让贷款,遇到有好的项目我可以直接用现金买。我觉得买房贷款困难了,其实对我们资金充足的人来说更是好事,我们无非就是少赚了一点,这限制了炒房的门槛,那些要靠贷款来投资的人自然给排斥在这个投资渠道外了。”

而张先生就是以贷款为主的投资客,“现在有准备开始抛一些北京、上海的房子了,福建的还没打算,一来这里的贷款少,抛不抛没什么区别,二来福州的出租回报率还有在3%左右,出租完全可以抵消还贷压力,降价抛售没什么意思。”

而对那二三套房的投资客来说,也许一波新的离婚潮就由其产生。面对以户为单位认定的房贷新规,炒房者们或者是有改善性需求二套房产的人都会钻进个空子,进行假离婚。

开发商:理性看待调控 品质提升是关键

上周六、周日两天都是大雨。不知是下雨的原因还是政策调控的原因,在福州各大售楼部,记者看到前来看房的人相比以往减少很多,各销楼处的工作人员 都在加班加点的为客户办理贷款。

2007年末也是因为房贷政策而导致成交量急剧萎缩,房价下调。但一年的时候立刻就反抽回涨。且从区域上看像金山区、平潭岛、金融街等有政策支持的区域,从品牌上看阳光城、融侨、泰禾、融信、三木、三盛等品牌企业涨幅明显高于跟风炒作的区域与楼盘。

因此经过2008年的洗礼,福州各大开发商来说对于新政都表现得较为理智与理解。泰禾集团副总裁肖宁女士认为“我认为国家出台政策,对楼市进行调控,对房地产行业应该说是积极的。我们认为现在这个楼市确实需要国家的调控管理。经过这样的整顿,会让整个房地产行业更健康,对中国楼市是一种保护,为真正有实力、用心在开发、打造产品的地产企业营造了可持续发展的良好市场环境。”

福建三木集团股份有限公司副总裁林锦聪先生同样认为“近期,国十条系列新政的颁布对楼市产生了一定的影响。但是从本质上来看,国十条 等系列新政并不是为了压制房价,而是避免房价的过快上涨,究其根本还是为了维持楼市的长远健康发展。同时,这次的新政极大程度上主要是针对楼市中的投机性炒房者做出限制,对于刚性需求与改善性需求来说影响较小。楼市的发展是以‘需求’为主导的,所以只要房地产企业注重客户需求,积极塑造品牌形象,加强自身的‘基本功’,都会在楼市中有着长足的发展。”

新政后福州楼市后市看点土地拍卖方式如何改变?

原定于四月初的2800亩土地拍卖,因按照国土资源部的要求,被要求对拍卖方式整改,整改合格之后才能重新推向市场。而对于怎么整改,各界都莫衷一是。而随着最新的“国十条”出台,明文规定了在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,可以探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。因此2800亩地的拍卖方式就有多种“合情合法的”操作了。

一位业内人士认为,“像综合评标,其实就是不再只是单一地考虑开发商的报价,而是综合企业的资信、建设方案等多方面标准,当初2800亩地所限制的各类条件就可以换成竞拍分数。换句话说,“价高者得”的方式将被摒弃,取而代之的是全面考察。而双向竞价有可能是指在拍卖土地时还必需把商品售价也直接定下来,就像当初2800亩里面规定的7000元/平方米的限价房一样。”

房价是涨是跌?

现在各家开发商已经不会再说什么 “不差钱”了,在高压、密集的政策面前变得谨慎多了。但不可否认的是去年的大丰收,使得开发商已经不像2008年那样难熬了。“在这种情况下,福州房价要想出大幅下降是不可能的,现在降房价,只会造成商品房更加滞销,购房者将会更加观望,从而导致销量上不去,这是业界的共识了,也是2008年的经验教训。像北京、上海那样一夜之间猛降几千下来是不可能的,这有两个支撑,第一福州房价跟大中城市比不高,第二福州的发展空间大,城市化进程中大量的人口涌入市区。”福州的一位开发商负责人私下这样告诉记者。“要想房价降,最主要是地价要下调。”

住交会有何亮点?

在新政的影响下,能参加住交会的都是各大品牌开发商,在行情大好的情况下,也许购房不注重品质,一味抢房炒房,只看上涨速度。但大浪退去后,方才显出这些名企本色。在住交会上他们将如何演绎楼盘品质、社区生活值得我们关注。而房价的涨跌、成交量的多少也是将在这场福州楼市 “秀场”上一一呈现。

业内专家观点

面对这一波调控,本报派出多位记者与业内专家第一手联系采访。

■中国购物中心产业资讯中心主任、全国知名地产专家郭增利

个人认为,本次房地产新政相比以往政策的最大区别在于新政目标直指房价上涨太猛,新政的目标并不在平抑房价,而在于抑制房价进一步上涨的动力。

过去的政策通常都是指向交易量的,所以市场的反应都相对较为平淡。但本次新政目标确实是针对价格而言的,所以给各界的感觉就是本次新政似乎是“一剂猛药”,本次新政力度较大的感觉也由此而产生。

虽然本次新政目标确实是针对价格而言的,但是新政所指的价格过高的地区指向依然不够明确,甚至可以说是模糊的,这是对新政执行效果的一个严峻考验;更主要的一点是,它传递出一种政策信号及政策导向,这种信号和导向似乎还是留有一定“擦边”的空间。

同时我们也要看到,由于目前开发商普遍资金流动性充裕,所以本次新政依然对小开发商有更大压力,对大型房地产企业的影响相对要小,房地产企业依然是资金为王的状态。从短期看,新政对大型开发商的影响不会非常明显。开发商和买房人博弈的结果就是,双方均在相对长的一段时间处于观望状态。

对于当前房地产市场而言,明确政策似乎更加重要,走一步看一步的效果将直接影响到调控的结果,对房地产定位的不明确是导致政策形成间歇性的根本原因,所以,我个人认为,房地产的政策目标必须确立在解决民生、抑制投资和投机行为、支持合理改善住房要求等逻辑序列上;更为重要的是必须要加快转变地方政府过度依赖“土地财政”的倾向,否则依然可能形成政策指向不明确,调控效果“模棱两可”的局面,最根本的一点是要给房地产定位。我个人认为,房地产首先应该是民生产业,其次才是支柱产业。

■福州地产专家刘福泉

目前福州楼市处于市场的敏感期,随着调控政策的出台,福州楼市的价格将呈震荡走势,但出现抛售、降价的可能性比较少。目前的调控手段并没有触及楼市问题的本质。首先物业税征收的问题并没有实质性解决;其次,这些政策对楼市会有退烧的作用,但很难根除实质存在的炎症。所以这样的调控政策面临一定的挑战,如果调控不到位,市场会出现报复性回调。

■三盛地产总经理 程璇

上周末“国十条”出台,在我看来,并非对房地产市场的全面打击,它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求,针对的是投资投机需求,如果政策落到实处,对健康楼市的长远发展是有益无害的。

打压楼市的政策频出,三盛的应对手法仍是以不变应万变,这里的不变指的是仍然坚持走品质路线。俗话说,只有不好的产品,没有不好的市场。只要城市化进程还要继续,房地产开发就有立足之地;只要我们能拿出让消费者认可产品和服务,都会有市场。

■世欧地产副总黄腾

近日针对房地产市场,政府出台了密集的调控政策,可以说政府出台一系列新政主要是为了抑制非理性的房地产市场,但是对于高端项目来说,政策的影响力较小,因为高端项目的置业者通常有较充足的资金。以世欧上江城房型为例,能购买的置业者往往是拥有较多资本的企业家、高端人士,他们一般拥有的是千万级身家,而从目前购买者的需求反映来看,此类高端客户所购置上江城主要是为了提高居住的品味与生活享受,他们对对利率波动并不敏感。高端楼盘所处的稀缺地段资源以及文化内涵,都是客户所追逐的附加值。高端项目有高端的需求,世欧地产开发世欧上江城就是来适应这个需求的。

■双安房产总经理 郑爱新

此次政策的严厉程度超过了2007年的政策调控。目前,部分消息灵通的投资客们已经开始行动起来了,抛售物业,但这样的投资客还好不多。现在的政策对真正的刚需型客户影响不大,部分客户的观望心理明显加重,所以现在想要投资的客户还是需要谨慎,刚性需求的客户倒不用有太多的担心。国家是希望楼市健康,而不是打压楼市,期望楼市价格出现大幅度回调的可能性很小。

在住交会开幕之际,恰逢国务院常务会议向外释放了抑制高房价的信号。

政府要求未来要坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月17日“国十条”迅速出台,明确运用信贷、政策等遏制疯涨的房价。而在这四天里,榕城房地产业界略显平静。记者深入走访了解榕城相关行业对此新政的看法。

各方反应

股市:用钱投票,房地产板块惨绿

股市向来是对政策与经济反应最为灵敏的地方。政策出台后的第一个交易日4月19日当天,面对来自房地产行业的“国十条”调控政策,大量地产股被抛售,该板块成当天构净卖出金额最多的板块。板块个股领跌两市,地产板块指数重挫暴跌7.2%,182亿资金出逃,105家地产股票蒸发了600亿资金。

福州广发华福的理财师林先生认为,“近期,地产股的风险系数就已经被各大机构提及,而最新政策的出台,其实是预料之中,因为毕竟在这两个月来,房价面对政策的调控依然是不断上涨,国家必然还会出台新政策进行调控。过快的上涨是任何一方都不愿意见到的。但房地产30%以上的收益率是其它任何一个行业所不具备的,从长期的角度来看是值得投资的。”

最新政策对普通市民、机构的心理影响也许不好直接了解到,但是股市这个用“钱”投票的地方,当天的暴跌可以看成是各方面对最新“国十条”威力的认可。

金融界:抑制疯狂 不能只拿银行开刀

周六、周天两天,福州各大银行全是加班加点在审批贷款,“全是房贷的,接电话都接到手软了,到处都是人情电话要求赶帮忙把贷款批下来了,因为很多原来受理的是可以按旧政策,所以大家都想赶赴这个末班车。最新出的这个政策是非常明细了,不像以前中间有一个真空期让省行去出细则,可以让很多人在这个期间钻空子。现在我们是4月17当天就接到上头要求,立刻执行,不得拖延。”一位这两天加班工作的银行人员告诉记者。“以前国务院出台的政策很多字眼都值得玩味,空间很大,其中细则都由各省、市分行去执行,而等到落地都过了一二个月,房价又早上去了。但是这一次真的不同,除了三套房没有明细,第一、第二套都有明细了,我们只有立马执行”一位银行的高管这样解释这次执行如此迅速的原因。

但对于此次政策调控明细条目基本只有信贷政策,银行相关人士都表示不认可,“抑制房涨过快上涨,我们都支持,但现在把这个调控的重担基本都压到了银行方面来,我们觉得过于沉重了。银行首先也是一个商业体,追求利润、盘活资金是很正常的。一味的停贷是会殃及金融的,我们觉得像物业税、建保障房、土地拍卖改革等才是治理房价疯涨的主要措施。而这些在最新的政策中都有所提及,但我们最怕的就是因为没有明细出台,各地方政府都把注意力放到了国务院明确的银行政策上,从而忽视了其它调控工具,从而导致银行压力过大。”一位金融业内人士如此表示。

市民:首付提高不利自住购房者 建保障房才是关键

在售楼部,记者随机采访了一些前来看房的购房者,他们都表示知道新的房贷政策,但对于“国十条”其它内容不是很了解。购房者普遍对政策出台表示欢迎,但对能否真正有效抑制房价表示担心。

其中一位自住型看房者陈先生代表了大部分普通市民的心声,“媒体都说房价现在是总经理说的算,总理说的不管用。现在我们还没看到房价降,但明显的是贷款利率上去了,我们的成本又上去了。国家打击投机性购房,降房价,初衷本来是好的,是想让更多的人买到房子住,但利息上去了,房价下不来,我们怎么办?”

中原地产福州分公司营销总监林通介绍说“二套房首付成数提高,利率的提升意味着二套房购买成本增加了很多,以100万20年期限等额贷款为例,新政采用基准利率的1.1倍后,购房者每月要多支出846.19元。20年下来,就要多付出203086.56元。另外,短期内加息预期强烈,如果利率上调,刚性需求和改善型购房还款压力将明显高于投机型购房者。”

而当记者向普通市民介绍到在“国十条”中有增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设两个新政策时,市民普遍反映是太复杂,看不懂。楼市发展、调控最终还是总理和政府说了算。这次新政除了房贷政策外,其它新政都缺少明细操作细则,中国各地情况不一样,需要地方政府出台相应的地方政策。

麦田房产福州区域总经理黄少华认为,“福州不同于一线城市,福州的房价有其特殊性,首先福州楼市目前的产品供应依然供不应求,同时,刚性需求的客户占据了市场的大部分,投资型的客户的量不是很大;此外,城市建设带来的投资改善以及城市环境的变化都对房价有提升作用。目前福州的开发商手上的资金相对2008年金融危机时来得充裕,所以开发商降价的可能性较低,未来楼市的走向还需要看后市是否还有硬性的政策出台,特别是金融以及土地供应方面的政策。”

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