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福州别墅:潜伏(转)

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2009-8-6评论(0)阅读(223)
   

一段时间以来,就在想侃一下有关福州别墅入住率(或者说空置率)的问题,见诸报章的都是一栋栋没人入住的别墅,业主们神龙见首不见尾。正好当下热门的电视连续剧《潜伏》很合这种业主的状况,就借花献佛给大家了。

入住率,KFS心中的痛

    这里讲的入住率不仅是指日居型的,也包括把别墅作为第二居所的业主。多位业内人士证实,福州别墅虽然开发不少,但由于郊区配套不够完善,实际入住率不到三成,大量别墅处于闲置状态。较好的如融侨水乡温泉,建有多功能会所,配套设施较为完善,购物、休闲、就医、就学便利,总体上入住比例为60%左右。而自称全市入住率最高的翠湖山庄,其一期约为80%,但自从二期工程上马以来,总体入住率大为下降。

    颇具讽刺意味的是,福州别墅入住率较高的楼盘,也往往是违建的“重灾区”。 经各区城管执法局对辖区内别墅区和高档住宅小区进行全面调查摸底,第一批(2007年12月)违建情况最为严重的5个小区是:居住主题公园、名仕山庄、左海御园、山姆小镇、融侨水乡温泉别墅等。而第二批(2008年4月)违建较为严重的是:康乐山庄、古城山庄、晨光别墅、运盛美之国和石鼓琴湾等5个别墅小区。第三批(2008年5月)是:东方威尼斯、左海名苑、中天·金海岸(3地块、5地块)和西湖象山别墅等4个别墅区。

    经汇总,去年福州市共有16处约390幢别墅存在违法建设。其中,拆除重建31幢,加层改建121幢,开挖地下室126幢,其他改扩建166幢。这些违建不仅仅是城市之殇,难道不也是业主心中永远的痛?强扭的瓜不甜,没得选则的别墅也一样让人不爽。可惜的是,在目前政策的高压下,别墅业主们只有继续潜伏,“我的泪水是无底深海,对别墅的爱已无言”。

    随着福州别墅用地在去年达到放量高峰,项目越来越多、价格逐渐缓慢走高的同时,空置率却一直居高不下。过低的人气,已经影响到部分别墅的销售,成为制约别墅市场发展的一大瓶颈。

因为爱,所以违

    潜伏的别墅业主想要去改建别墅,排除个别套利炒房外与暴发户的炫耀外,大多数还是想要自住的。改建的出发点是因为不喜欢自己的别墅样式单一,想要有自己风格的别墅,只有自己喜爱的别墅,业主才会来住,人气才会上去。

    这一点是有根据的,我们看一下闽侯的绿洲家园。其一期的工程大多数是由业主买地,然后自建。这才有了绿洲家园多姿多彩的别墅,其入住率据说是90%以上。同样的成功案例也发生在亚青游艇别墅,入住率也很高,无它,敝帚自珍的缘故。

    福州过往的别墅小区基本上是工业化时代一次性规划的产物,是整齐划一的规划,建筑相同,道路相同,材质风格都是相同的,设计师通常是一个人或一个设计院担任,是同时代的产物。而我们的别墅业主们的背景、个人爱好、生活习惯、教育程度、欣赏眼光却千姿百态,要将这种多元化的思维固定在千篇一律的建筑上,不起冲突才怪!

    正是那深藏于业主心中的个性冲动,才造就了今天福州别墅小区大量的违建,这是对那毫无个性的建筑与思维的一种反抗。虽然,违建不对,但换位思考一下,在追求个性的今天,那种同一生产线上造就的别墅也很难证明其存在的合理性,更遑论从西方生搬硬套过来的别墅,连一点当地文化都没有,文明的冲突在所难免。也难怪业主们选择了潜伏,那样的别墅买来除了体现身份外,却不是自己的真爱,忠诚度就自然大打折扣。

除了品质,别墅还要什么?

    前一段,福州的一位别墅“大师”提出,2009年别墅产品的竞争不再只是单一地比拼户型、景观、风格、物业等因素,也不再局限于产品本身的设计,而是讲究别墅社区和居住氛围的营造,这可能会成为下一阶段别墅市场竞争的焦点。

    在没有选择余地的条件下,情况确是如此。但广大别墅业主内心的对个性化别墅的冲动却继续成为了市场的牺牲品。“大师” 或许也意识到目前个性化的不足,提出了除别墅产品的个性化、原创化之外,未来别墅产品可进行更深层次的全面改造,比如车库的需求、小区道路的规划、街景的设置等等。同时,别墅电梯、智能安防系统、屋面太阳能系统等新技术也将进入别墅产品的领域。

    不错,2009年新推出的别墅产品将大大改变前十年别墅产品的粗糙形态,出现“本质上的”不同,融入更多的创新元素,包括用材、配套、设备、技术、规划、社区形态等,都将实现一次“质的飞跃”。但无论“大师”如何的腾挪,依然无法摆脱改良主义的巢臼,不过是在老药新汤的变化,还是要求业主的个性委曲求全,不能算是福州别墅的里程碑。

    不管咋样,“大师”的观点比另一位福州“大哥”级人物在2006年的观点有了一些进步,那位“大哥”在一篇采访他的文章中,提出了:比路网、比配套、比景观、比风格、比户型,将成为2006年别墅品质之争的五大看点。其实,五大看点是基础性的东西,因人而异,俗话说,众口难调,KFS按照自己体验造出的别墅,终究难以满足别墅业主日新月异的口味。

    因此,除了品质,福州别墅更需要的是品味。在经济发展到一定程度的今天,新富起来的人群越来越多,他们需要的已经不仅仅是身份的象征,更需要的是用“品位”来对富人加以区分。虽然目前的中国没有出现欧洲曾经明显爆发的贵族与暴发户的冲突,但文化与文明程度却如灵魂附体,与生俱来。

曙光初现

    前一段,阳光集团的丹宁顿小镇在楼市最低迷的时期,创出了开盘售出50套别墅的佳绩(策划公司内部说是40套)。而其“不一样的纯别墅小镇”的广告语,深深地撩拨了潜伏别墅业主的心弦。

    阳光丹宁顿小镇的一个创新是“个性化设计”,力争让每栋别墅都是一个“艺术品”,包括别墅的外立面、建筑风格、街道的界面都不尽相同,业主可以挑选与自己理想“接近”的别墅。

    丹宁顿小镇地处福州最为成熟的别墅区域板块,180亩纯别墅社区。整个社区共68幢,每一幢都有“不一样的风格”,不仅在规划上不同,着力打造出一个富于小镇风情的社区,而且在产品上,68栋建筑就有68种风格,每栋建筑都不一样,尤其是其独创的合院别墅,将引领福州“家族式居住”的住房趋势,暗合实现中国人家族式居住的梦想。

    它一改过往社区的中央景观规划理念,将广谱式规划导入这片土地,将中央花园的面积分给街角、街头花园、合院花园与邻里空间,营造出富于小镇风情的社区。其整体性的形成是通过过程和控制来实现的,它并不是单纯的靠设计来解决。整体性的表现已超出建筑设计本身,延展至其街、院、墅,直至铺地砖、街道、漆面颜色关系,这正是丹宁顿小镇的魅力所在。

    与其他别墅小区最大不同的一点是,其每栋别墅都不一样,这在满足业主的口味上做了有益的尝试,虽然尝试的力度还不够大,市场却对此作出了热烈的反应,其热度显然有点超出KFS与某“大师”所在策划公司的预期。

我的别墅我的家

    《我的团长我的团》也是今年热门电视连续剧,被誉为《士兵突击》的抗日版,同样还是体现出“不抛弃、不放弃”的内在精神。

    那么,如何才能让业主对所购别墅“不抛弃、不放弃”呢?答案只有一个,必须是“我的别墅我的家”。要做到“我的别墅”,就要让业主的个性化得到最大发挥。如果说阳光丹宁顿小镇在这方面做了有益的探索,那么,我们可否期待KFS做进一步的突破?

    以我的设想,可以介于“买地自建”与“社区整体风格规划”之间取得一个合理的平衡。完全自由主义的设计,有可能将整个社区搞成“万国别墅博物馆”,失去该社区的本来面目。我的设想是按照中国人“君子和而不同”的理念,所谓“求大同,存小异”。毕竟,“人以群分,物以类聚”,同一社区中,还是需要邻里之间有共性的地方。因为有共同的喜好、背景、习惯、文化,才能和平相处。若幻想去想满足所有人的喜好,最后只会让自己面目全非,甚至面目可憎。在这一点上,厦门鼓浪屿就是一个典范,其别称琴岛的一个“琴”字,高度浓缩了岛上别墅业主的“大同”。

    在这一点上,绿洲家园就是有点过,当初KFS完全采用放羊式经营,搞得小区“有组织、无纪律”,整体性比较欠缺。而其随后的几期又太过整齐划一,矫枉过正矣!不管怎么说,由于是自建,绿洲家园成为目前福州地区入住率最高的别墅小区。另一个入住率高的小区是上街的金桥花园一期的别墅小区,可它也是买地自建的别墅。可见,自建别墅对业主有着无穷的吸引力,这是一个不容KFS忽视的冲动。

    别墅的开发应从过去的“集体主义”逐步向“个体主义”过渡,当然也不是“分田单干”。之所以这样说,是因为我们的业主还没有超过一代人都住别墅的。这就意味着业主在别墅的居住理念上还不够成熟,需要KFS与设计人员一定程度的引导。住过别墅,才能理解原来我们住公寓时忽略的功能区,比如:厨房、浴室、卫生间、健身房、音乐室等。这些在公寓时代被弱化的区域,在别墅就显得很重要了。与公寓的以起居为主导功能不同,别墅更强调生活的舒适与闲情。这还不仅仅是室内,更向室外延伸,比如庭院、外墙面等。

绿洲家园一期

    话说回来,有了这个“和而不同”的大原则,再来吸引那些潜在的业主,并进行小区规划。以一个独栋别墅为主的小区为例,可以先为小区的大风格或流派做一个定位,然后,给每套别墅规划出一块地皮(比如接近1亩),按照这块地许可的容积率,规定每块地的建筑面积(比如300-500平米),同时,也要规划庭园面积(比如300-500平米)。有了整体布局与风格的大前提,就可与潜在买家共同设计其心仪别墅细节,比如户型、景观和外立面等。

    在此大框架下,由潜在业主与KFS的设计师共同规划设计出业主心中的属于自己个性的别墅,真正做到“一墅一天下”的境地。这个“一墅一天下”是水岸君山的广告语,可惜,他们领悟到这点时稍微迟了点,毕竟一期工程已经按同种样式建成,要改也难。倒是其随后的几期项目有“自助”建设的可能性,关键看KFS与ZF的协调能力。同样有此潜力的是建发领域和东方威尼斯项目,之所以说到他们,是因为这两个盘按规划都是纯别墅,根正苗红。套用小沈阳的口吻:“别墅,纯的!”。

    建发领域最近做的“轰动”业内的行动就是把小区原规划的高层去掉。其理由是“别墅看风景,高层看别墅”。深层次讲,其实是将潜在业主进行区分,毕竟,让别墅与高层业主“和而不同”是不可能的!喝咖啡的就是喝咖啡的,喝茶的就是喝茶的。更不用说咖啡还有蓝山、卡布基诺、摩卡等等口味的区分。KFS的作用就是尽量把喜爱同一种咖啡的业主聚合在一起,区别只是口味的轻重而已。在这里,市场调研的作用就影响很大的,KFS的市场经理的对客户的细分很关键,策划公司亦然。

大风格、小流派


     虽然是自建别墅,从审美的角度讲,单个别墅的外形还是要和整个大社区协调的,风格也要尽量保持一致。自建别墅在国内有一专有名词:定制别墅。它需要购买别墅的人具有良好的审美概念,最起码要知道自己需要什么,如果是一些暴发户购买了定制别墅,从自己的审美来出发,修建成金碧辉煌的农民房也不是不可能的。为避免对整个别墅社区和谐美的破坏,作者提出了“大风格、小流派”的开发理念。就是说,别墅社区的风格还是要以KFS作为主导的,为整个定制别墅构筑类似风格的大社区。在此大风格的基础上,别墅业主可用三种形式“定制”别墅产品。

    第一是原创式,即开发商规划出每户独立的占地面积,由业主在圈定的地块内,自行设计、自行建设;但是在建设过程中要注意保持外立面与整个社区统一和谐。

 

  第二是选制式,由业主在开发商提供的方案中挑选最喜欢的外立面设计和户型设计及预算后,提出修改意见,交由开发商施工建造。

 

  第三是订单式,即规划出每户独立的占地面积和建筑面积,客户如果在提供的方案中没有选出满意的户型,可以自己提供图纸,由开发商协助建造,建好后收取总造价10%至15%的服务费。

以史为鉴

    上节提出的“大风格、小流派”的半自建别墅开发模式其实并不新鲜。只是我们的别墅史出现断层所致。早在上世纪初,随着欧风西渐,在中国各地就形成了不少这样的别墅社区,比如青岛的八大关、天津的五大道、上海的多伦路和庐山上的牯岭别墅群。就是我们福州,在鼓岭上也曾形成了一个别墅社区,外国人在其上置地,然后自建别墅。

    在国内,2006年位于昆明世博新区的项目——世博生态城率先发力,推出定制别墅,将本土豪宅开发推向了又一个新的高度。“定制美墅”由国际著名建筑师倾力打造;所在位置可以眺望“户户不同”的美景;每栋别墅空间各具特色;每栋别墅均享有超大型私家花园;包括太阳能恒温恒湿系统在内的10项同步世界的生态科技。

   2007年,位于广州科学城的保利林语山庄也推出极具个性化的定制别墅。新一批推出的是林语山庄内拥有极为珍贵景观资源的半山独立别墅,总面积一般都在500平方米以上,买家可以根据其个人需要的户型对别墅进行内部户型调整,自由增减间隔。  

    别墅是舶来品,所以在上述的别墅社区中,欧式建筑随处可见:小洋楼、巴洛克式、洛可可式、哥特式,真正体现了“和而不同”的理念。当然,这不是说中国人就无法形成中式的别墅群,福州仓山洋房就是一个案例,点缀其间的德园、竹园、品园、御园、可园、梦园、忠庐和西林小筑等,不就是福州别墅群的真实写照?想更多了解福州的那段历史,可以流览大话福州别墅之八--往事并不如烟。以史为鉴,前人可以做到的,今人反而不能,实在令人汗颜。


    我们理解目前的土地政策会影响这种“大风格、小流派”的半自建模式的推行,但KFS可以想想变通的办法。本来,ZF的规划要求就没有达到每座别墅每个细节的程度。关键是KFS愿不愿意为之,可能会增加设计费、施工难度,但是,若因此而提高一些销售价格,相信别墅业主是可以接受的,毕竟设计费与建安费占别墅售价的比例是很小的,总比未来业主再出钱“改建”来得省钱。中国的人均GDP已经达到4000美元,希望KFS不要用GDP1000美元的思维来建设别墅了,超过温饱水平的新富对社会主义新农村已经不再求之若渴了。时代在变,开发理念也要变。谁能在这场变革中领先一步,谁就会成为市场的领导者。

后记

    以“潜伏”来描绘福州的别墅业主们,其实是一种无言的悲哀,要知道个性的抹杀更甚于金钱的损失。业主不奢求能做到绿洲家园或者金桥花园那种全自建的别墅开发模式,但至少渴求自己买的别墅能通过“半自建”的方式体现个人的元素。给业主一点亲身参与的成就感,就能撬动别墅市场的未来。

    仅以此篇来为政策高压下的别墅市场寻求出路,希望别墅的KFS们能从中获得一丝的收获,为许多正在并且还将继续“潜伏”的别墅业主们推开一扇门,点燃一颗火苗。

补记

  前几天鼎力地产顾问的一位朋友告诉我说“北纬25N”接近我上文描绘的定制别墅开发模式。北纬25度提出“个性化定制”的概念,定制户型、定制装修、定制景观,在别墅体验区里,这些定制式的概念将会让购房者感觉更加清晰。北纬25N是心家泊地产开发的别墅产品。该别墅主要特点表现在两个方面:

 

  一、开盘标准不一样。

    北纬25N开盘销售时已是准现房,主体工程完工,外立面完成;小区内公共景观完成,如主要小区道路、50亩由自然溪水形成的生态湖、公共植被、会所、样板区等。

 

  二、交房标准不一样。

    首先,交房时按客户要求,房子的内部功能区间划分已完成,水、电等管理系统全部完成;其次,交房时根据客户个性需求的内装修完成。独幢别墅外立面风格和内部装修都按客户的要求进行个性化装修;联排别墅外立面风格统一,但内部装修和独幢别墅一样,可以个性化。再次,交房时小区总体景观,包括私家庭院景观已完成。

    若果如此,北纬25N的成品别墅将会像丹宁顿小镇一样,对福州别墅发展做出有益的尝试。虽然在整幢别墅的外立面建筑风格上还没有完全达到“大风格、小流派”的个性化境地,属于上文中的“选制式”。毕竟户型、内外装修和景观已经可以让业主做主了,我们将拭目以待。

金桥花园一期

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