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[房产周刊]贾卧龙:揭露地价下跌,房价仍然不降的真实原因 (2009-5-22 8:56:24)

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2009-5-22评论(0)阅读(1429)
在舆论对楼市以及土地市场是否真正全面回暖的争论中,2009年已经走过了小半年。虽然上半年楼市表现确实乐观,但人们对房价下降的期盼从来没有消散。如今地价的下跌似乎让更多的人看到了房价下降的希望,但这种看似必然的结果并没有出现,而且也不会出现,这其中自然另有原因。

    此轮地价下跌是土地市场调整的结果

    中国城市地价监测系统最新监测中显示,从去年开始,重点城市土地价格增速明显放缓,今年一季度,全国105个监测城市中,九成城市地价增长率低于上年;四成城市地价增长率为负值,土地市场明显降温。由于土地市场是房地产的一级市场,和楼市的关系密不可分,因此很多人认为地价的下行应该反作用于房价,房价也应随之下降,然而,事实并非如此,目前地价的走低并不能促成房价的下降。

    一方面,造成土地市场降温的主要原因在于之前房地产市场的持续低迷,开发商面临的资金问题使得他们没有更多的能力购买土地。虽然伴随上半年成交量回暖,部分开发商资金得到缓解,有的甚至再次加入到“抢地”行列,但这些行为多数是由于地方政府以调动开发商的开发热情为目的,而通过缓缴土地出让金、延期开发等手段刺激带动的。另外,由于土地市场同样面临大量存货,市场供应量不断加大,就必然促成土地价格不同程度的走低,与房价走势没有必然的联系。

    另一方面,在对07年地王现状的调查中我们发现,目前他们都不同程度的面临困境,拿走“武汉地王”的开发商面临资金考验,“福州地王”的开发商有被迫养猪的念头,中国“单价地王”的开发商更是以退地收场。可以说,土地市场的问题并没有完全解决,而目前出现的降价或“抢地”现象更多的是基于市场的调整,同房价调整一样,地价下降的现象也是行业调整的必然。虽然地价和房价在某些层面上确实有密切联系,但现阶段地价下跌主要是土地市场调整的结果,因此对房价的影响有限。

    现阶段,地价对房价走势的影响有限

    对于开发商来说,目前的当务之急仍然是如何维持成交量,尽快解决资金难题。特别是在对未来市场走势不确定的情况下,更要做好正确的决策以迎接更激烈的竞争。与中央稳定房价思想不一致的提价策略虽可取,但在资金有所缓解,需求坚挺,政策利好的当下,也不需要再依靠降价来刺激购房需求了。

    另外,地价下降只是带来了开发成本的减少,并不意味着开发商因此就要降低企业的利润。更重要的是目前市场上的房源主要是由以前的土地开发的,如今这部分低价买入的土地被作为开发商长远发展的战略储备,对当下的房价影响十分有限,顶多对未来的房价预期会有一定改变。

    总之,由于地价涨跌对房价的影响是有滞后性的,如今低价的土地真正上市影响房价也是两三年以后的事情,因此当前房价的走势并不会受地价下降影响而出现下跌,它主要还是受市场成交量以及开发商资金多少的影响,在维护现存利益的前提下,开发商虽不能盲目提价,但在购房需求的支撑下保持现有水平还是完全可以的,没有降价的必要。

 

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